Prema najnovijim podacima za prvi kvartal 2026. godine, tržište poslovnih prostora u Beogradu ostaje jedno od najstabilnijih u Jugoistočnoj Evropi: stope praznine su niske, kirije rastu, nova ponuda je ograničena, a većina buduće izgradnje koncentrisana je u Novom Beogradu.

Prema podacima CBS International / Cushman & Wakefield, u prvom kvartalu 2026. godine u Beogradu nije završena nijedna nova poslovna zgrada, a ukupan moderni poslovni prostor ostao je na 1,457 miliona kvadratnih metara. Oko 120.000 m² je trenutno u izgradnji, od čega se očekuje da će oko 47.000 m² biti završeno do kraja 2026. godine. Oko 65% u toku izgradnje je klase A.

Stopa praznine za celo tržište ostaje umerena i iznosi 5,53%. Ovo je udoban nivo za vlasnike i pokazatelj da tržište nije pregrejano novom ponudom.

Cene zakupa poslovnih prostora klase A u Beogradu u prvom kvartalu 2026. godine iznosile su 16,5–18,5 evra po kvadratnom metru mesečno, dok su u najboljim zgradama prve klase prelazile 19 evra po kvadratnom metru mesečno.

Za kancelarije klase B, raspon je bio od 12 do 14 evra po kvadratnom metru mesečno.

Glavni trend je da zakupci žele da plate više za nove, energetski efikasne i dobro locirane zgrade, posebno u Novom Beogradu. Međutim, stariji i lošiji objekti ne beleže isti rast cena.

U prvom kvartalu 2026. godine zauzetost je iznosila 23,09 hiljada kvadratnih metara. Ovo je skromna brojka za početak godine, a struktura potražnje ukazuje na opreznije ponašanje stanara. Na tržištu su dominirale transakcije do 500 kvadratnih metara, dok je prosečna veličina transakcije pala sa 740 kvadratnih metara krajem 2025. na 608 kvadratnih metara u prvom kvartalu 2026. godine.

U svojoj prognozi za tržište JIE, CBRE navodi da je fond poslovnih prostora u Beogradu porastao za oko 7% u 2025. godini i da će dalji rast biti postepen, uglavnom u Novom Beogradu. Među značajnim projektima u pripremi su Delta Tower, Panorama Office, Afi City Zmaj North and East, West Gate i drugi.

Važno je imati u vidu razliku u metodologijama: CBS/Cushman & Wakefield procenjuje ukupnu modernu poslovnu površinu Beograda na oko 1,46 miliona kvadratnih metara, dok CBRE, u zasebnom izveštaju za prvi kvartal 2026. godine, navodi više od 1,104 miliona kvadratnih metara modernog spekulativnog poslovnog prostora. Razlika proizilazi iz činjenice da kompanije mogu na različite načine uzimati u obzir sopstvene zgrade, razvojne projekte mešovite namene, spekulativni fond i ukupni moderni fond.

Beograd ne prati obrazac viđen na mnogim zapadnim tržištima, gde su stope praznine kancelarijskih prostora naglo porasle nakon pandemije. Razlozi su drugačiji: manji fond starijih institucionalnih kancelarijskih prostora, ograničena ponuda novih prostora, koncentrovana potražnja u modernim zgradama i nastavljena važnost kancelarije za IT sektor, finansijski sektor, uslužne kompanije i međunarodne korporacije.

Glavni rizik nije ukupni višak poslovnog prostora, već potencijalni lokalni pritisak na kirije u pojedinačnim novim objektima ako nekoliko velikih nekretnina izađe na tržište istovremeno.