Albanija pojačava poreske kontrole na tržištu kratkoročnog smeštaja, koje je u poslednjih nekoliko godina postalo jedan od najbrže rastućih segmenata sektora turističkih nekretnina u zemlji.

Poreska uprava je pokrenula sektorski plan za turistički sektor za 2026. godinu, u okviru koga će se aktivnost vlasnika nekretnina na Airbnb-u, Booking.com-u i drugim platformama ukrštati sa poreskim prijavama.

U suštini, Albanija postaje jedna od prvih zemalja u Evropi u kojoj se poreske kontrole nad kratkoročnim iznajmljivanjem putem digitalnih platformi automatizuju uz pomoć veštačke inteligencije. To čini zemlju regionalnim test slučajem za strožije praćenje prihoda od turističkih nekretnina.

Glavni alat novog sistema kontrole biće automatizovani sistem nadzora zasnovan na veštačkoj inteligenciji. Algoritam će nedeljno skenirati albanske delove platformi Airbnb i Booking, analizirajući dnevne cene, trendove u promenama cena, stvarne stope popunjenosti, kalendare rezervacija, kao i broj i datume recenzija gostiju.

Vlasnici privatne imovine koji izdaju jedan ili više stanova preko Airbnb-a i Booking-a nisu u obavezi da se registruju kao samostalni preduzetnici, ali moraju da podnesu godišnju pojedinačnu poresku prijavu DIVA i da plate porez na dohodak po stopi od 15%. Porez se računa na neto prihod nakon odbijanja provizije platforme. Posebna pojašnjenja u vezi sa novim obavezama za kratkoročne iznajmljivanja od 2026. godine takođe ističu upotrebu DIVA kao digitalnog sistema za prijavljivanje ličnih prihoda.

Vlasti posebnu pažnju posvećuju PDV-u. U albanskom turističkom sektoru primenjuje se snižena stopa od 6% umesto standardne od 20%, ali je to moguće primenjivati samo za objekte koji su prošli fizički pregled i dobili zvanični sertifikat o klasifikaciji od Ministarstva turizma.

Ako operator primeni stopu od 6% bez takvog sertifikata, poreske vlasti mogu retroaktivno naplatiti PDV po punoj stopi od 20%, zajedno sa kaznama i penalima.

Još jedan zahtev se odnosi na bezgotovinska plaćanja.

Do 30. maja 2026. godine, svi pružaoci smeštaja u Albaniji, uključujući hotele, hostele, kampove i sertifikovane kuće za goste, moraju da instaliraju fizičke POS terminale za prijem plaćanja. Istovremeno, limit za gotovinska plaćanja između komercijalnih subjekata smanjen je sa 150.000 na 100.000 leka.

Za tržište nekretnina, ovo označava kraj perioda labavog nadzora nad prihodima od kratkoročnih iznajmljivanja. Poslednjih godina Albanija je doživela investicioni bum u nekretninama za odmor, posebno duž obale, gde su kupci računali na prihode od turističkih iznajmljivanja.

Međutim, sada će profitabilnost takve imovine sve više zavisiti ne samo od stope popunjenosti i cena, već i od poreske discipline vlasnika.

Za strane investitore, nova pravila znače da moraju unapred da uzmu u obzir poreski model nekretnine.

Albanski model odražava širi trend u regionu. Crna Gora takođe pojačava kontrolu nad plaćanjima i porezima u sektoru nekretnina i turizma, ali Albanija ide korak dalje – koristeći digitalni nadzor i veštačku inteligenciju za upoređivanje stvarne aktivnosti na platformama sa poreskim prijavama.