U 2026. godini tržište nekretnina u susednoj Bugarskoj počelo je da se menja sa "tržišta prodavaca" ka uravnoteženijem modelu: ponuda stanova raste brže od potražnje, a kupci dobijaju više prilika da biraju i pregovaraju, prema podacima lokalnih platformi za tržište nekretnina.

Nakon nekoliko godina pomamenog rasta, pokrenutog očekivanjima da će Bugarska ući u evrozonu i snažnom investicionom potražnjom, tržište se počelo hladiti.

Analitičari procenjuju da je broj transakcija na početku 2026. godine pao za oko 10%, dok je ponuda porasla za više od 25%. To znači da sada ima znatno više prodavaca nego kupaca i da se vreme koje nekretnine provedu na tržištu produžilo.

Glavni razlog za ovu promenu ravnoteže je pad špekulativne potražnje.

Između 2023. i 2025. godine mnogi kupci su žurili da kupe nekretnine pre prelaska zemlje na evro, očekujući dalje rast cena. Kada je deo te potražnje zadovoljen, tržište se smirilo: kupci su počeli da duže razmišljaju pre donošenja odluka, aktivnije pregovaraju i pažljivije procenjuju kvalitet nekretnina, njihovu lokaciju i troškove održavanja.

Međutim, cene još nisu zabeležile nagli pad. Bugarsko tržište i dalje je podržano domaćom potražnjom, rastom prihoda i interesovanjem za Sofiju, Plovdiv, Varnu, Burgas i turistička područja. Prema podacima Bulgarian Properties, u februaru 2026. prosečna cena stambenih nekretnina u Sofiji dostigla je 2.500 evra po kvadratnom metru, što je otprilike 18% više nego prošle godine, iako rast cena već postaje umereniji.

Usporavanje je najviše primetno u segmentima koji su ranije beležili veliki obim investicionih kupovina: mali stanovi u velikim gradovima, nekretnine na obali i kuće kupljene za preprodaju ili iznajmljivanje. U turističkim oblastima dodatni faktor je što neki strani vlasnici stavljaju svoje nekretnine na prodaju, nastojeći da oslobode kapital ili smanje svoju imovinu u inostranstvu.

Za kupce, to znači poboljšanu poziciju za pregovaranje.

Za prodavce, nova situacija zahteva realnije cene. Tržište više nije spremno da automatski apsorbuje svaku ponudu, pa cena, stanje nekretnine, dokumentacija, energetska efikasnost, infrastruktura i saobraćajne veze postaju odlučujući faktori.

Za strane kupce, Bugarska ostaje atraktivna zbog uporedno niskih cena u odnosu na većinu zemalja EU, pristupa evropskom tržištu, primorskih odmarališta i izgleda za pristupanje evrozoni.

Međutim, čini se da tržište više ne raste jednosmerno: investitori će morati pažljivije da izračunaju prinos od iznajmljivanja, poreze, troškove održavanja i likvidnost nekretnine.